滋賀の中古住宅はどこを選ぶ？エリア別にわかる「中古＋リノベ」で後悔しない判断軸
2025.11.23
リノベーション
滋賀県で中古住宅を探してリノベーションする際、どこの場所を選ぶか？！
結論：滋賀で中古住宅を選ぶなら「通勤（JR）×子育て×価格帯×湿気/底冷え」で決めるのが失敗しにくいです。
迷いやすい方は、まず「草津＝通勤最優先」「守山・栗東＝子育てと戸建のバランス」「野洲＝広い土地でリノベ向き」「大津＝エリア差が大きいので気候チェック必須」という前提で比較してください。
先に下記にある「滋賀の中古住宅エリア」比較表でエリアの概要をつかみ、気になるエリアを深掘りすると判断が速くなります。
この記事でわかること
・滋賀で中古住宅を買うなら、どのエリアをどう選べば失敗しにくいか
・草津・大津・守山・栗東・野洲のエリア別の特徴と違い
・各エリアの価格帯の目安と、向いている暮らし方
・通勤（JRアクセス）と子育て環境をどう優先順位づけするか
・滋賀特有の湿気・底冷え・寒暖差が中古住宅に与える影響
・市街地と郊外で変わるリノベの考え方
・洪水・地盤リスクをエリア名で判断せず、物件ごとに見る方法
・中古住宅で本当に大切な**「建物の中身」のチェックポイント**
・購入前に同行診断を入れると何が分かるのか
・エリア×建物×暮らしの相性を見極める考え方
滋賀の中古住宅エリア比較
中古住宅の特徴一覧
| エリア | 市場の特徴 | 子育て環境 | 物件の傾向 | 価格帯の目安 |
| 草津市 | 物件の動きが最も速い／駅近人気 | 保育園多い／医療機関充実／大型公園が豊富 | 中古マンション多め（築20〜25年） | マンション1,800〜3,000万、戸建2,800万〜（駅近は希少） |
| 大津市 | マンション・戸建のバランスが良い | 公園・学校が多い／びわ湖周辺の環境が良い | 湖岸と山側で気候差あり／リノベ向き物件が多い | マンション1,500〜2,600万、戸建2,000〜3,500万 |
| 守山市 | ファミリー層に人気／築浅中古も流通 | 新施設が多い／図書館や公園が新しく安全 | 広めの敷地で駐車2台以上が確保しやすい | 戸建2,300〜3,500万 |
| 栗東市 | 新興住宅地が多くコミュニティ形成しやすい | 子育て世帯が多く、公園・道路環境が整備済 | 新しい住宅が多く、中古でも状態が良い | 戸建2,300〜3,500万 |
| 野洲市 | 広い土地と静かな環境が魅力 | 自然が多く外遊びがしやすい | 庭付き中古が多くリノベ向き | 戸建1,500〜2,800万 |
エリアの概要が掴めましたでしょうか？
各エリアを深堀する前に、中古＋リノベの費用の目安や失敗しない判断基準、向いている中古住宅の見極め方など、全体像から押さえたい方は、まずこちらをご覧ください。
草津市｜通勤最強。駅近は高いがマンションリノベ向き
このエリアで中古＋リノベが向く人：JR通勤を最優先にしつつ、駅近は中古マンションも含めて「立地×性能改善」で暮らしの質を上げたい共働き家族。
草津は滋賀県でも特に流動性の高い市場。
共働き世帯が多く、JR草津駅の利便性から 中古マンションの売買が活発 です。
・築20〜25年前後のマンションが多くリノベ適性が高い
・戸建は希少で、駅近は価格が高騰しやすい
・子育て支援・医療環境が充実している
気候の注意点
湖岸に近く湿度が高いため、
中古住宅では 結露・窓性能・換気改善リノベ がとくに効果を発揮します。
草津で「駅近×家事ラク×結露対策」を叶えたい方は、施工事例もあわせて見るとイメージが一気に固まります。
▶ 草津エリアの中古＋リノベ施工事例（準備中）
▶ 草津の中古＋リノベ よくある質問（準備中）
草津エリアで中古を選ぶなら、買ってから後悔しやすい「向いていない物件の特徴」も先に押さえておくと安心です。
さらに購入前は、床下の湿気や断熱材の状態など“見えない部分”の確認が重要です。
大津市｜湖岸と山手で別世界。湿気/底冷えの見極めが鍵
このエリアで中古＋リノベが向く人：びわ湖周辺の環境や子育てを重視しつつ、湖岸の湿気・山手の底冷えまで含めて「立地差を読み解いて」性能改善で快適にしたい家族。
大津は湖岸と山手で家の快適性が大きく変わります。
・湖岸 → 湿度が高く結露が出やすい
・山手 → 比叡山からの風で底冷えが強い
つまり中古住宅では
「湿気」「断熱」「日当たり」をしっかり見極める必要がある地域 です。
大津はエリア差が大きいので、同じ市内でも「快適になるリノベの打ち手」が変わります。先に事例とFAQで判断軸を揃えると迷いが減ります。
▶ 大津エリアの中古＋リノベ施工事例（準備中）
▶ 大津の中古＋リノベ よくある質問（準備中）
大津は場所によって条件が大きく変わるため、「避けた方がいい物件のサイン」を知っておくと判断が速くなります。
さらに購入前は、床下の湿気や断熱材の状態など“見えない部分”の確認が重要です。
公園の多さ・自然環境の豊かさから、
子育て世帯の人気も高いエリアです。
守山市｜子育て人気。戸建が安定しやすい
このエリアで中古＋リノベが向く人：子育ての安心感と暮らしやすさのバランスを取りながら、戸建で「王道の間取り改善＋断熱強化」をしたい30代ファミリー。
守山市は「子育て×暮らしやすさ」のバランスが非常に良い
守山市は、滋賀県内でも 子育て世帯からの支持が安定して高いエリア です。
図書館や公園、医療施設が計画的に整備されており、「住んでから不便を感じにくい」街づくりが進んでいます。
中古住宅市場では、
・築15〜25年前後の戸建て
・敷地にゆとりがあり、駐車2台以上確保できる物件
が多く、大きなクセのない“素直な家”が出やすいのが特徴です。
そのため、
「大規模な構造改修が必要になるケースが比較的少なく」
間取り変更＋断熱強化を中心とした“王道リノベ” が成立しやすいエリアといえます。
守山・栗東は新しい住宅地が多く、
比較的築浅の中古住宅が出やすいエリア。
・庭あり／駐車2〜3台の家が多い
・街路や公園が整備され、安心して子育てしやすい
・大型商業施設や医療施設が増え、生活利便性も高い
気候は内陸型で寒暖差が強く、
中古住宅には 断熱強化・換気改善のリノベがとても相性が良い地域。
守山市の中古住宅は「住み替え由来」が多く、状態が安定しやすい
守山市では、
・子どもの独立
・転勤やライフステージの変化
による “住み替え売却” が多く見られます。
そのため、
・雨漏りや大きな構造トラブルが少ない
・定期的なメンテナンス履歴が残っている
といった 状態の安定した中古住宅 が比較的見つかりやすい傾向があります。
一方で、
・断熱性能は当時基準のまま
・間取りがやや細かく、家事動線が古い
というケースも多いため、
「性能と暮らしやすさを現代基準に引き上げるリノベ」 が非常に相性の良いエリアです。
守山市で注意したい中古住宅のチェックポイント
守山市は内陸型の気候で、
夏冬の寒暖差が出やすい エリアです。
そのため中古住宅では、
・天井・壁の断熱材の状態
・床下の冷え対策
・窓の断熱性能
を必ず確認したいポイントになります。
「立地や価格が良いから」と即決せず、
断熱・気密をどう改善できるかまで見通した上で購入判断すること が、
後悔しない守山リノベのコツです。
守山で物件を選ぶときも、リノベに向いていない中古の特徴を先に知っておくと「買ってはいけない」を避けられます。
そして購入前は、床下・屋根裏・劣化・断熱材まで確認できる診断を入れるのが安心です。
栗東市｜新興住宅地が多く、築浅・状態良めが出やすい
このエリアで中古＋リノベが向く人：築浅〜築20年前後の戸建を前提に、フルリノベより「部分リノベ＋性能底上げ」でコスパ良く快適にしたい家族。
栗東市は「街が新しく、中古でも状態が良い」物件が多い
栗東市は、新興住宅地の開発が進んだエリアが多く、
築10〜20年程度の比較的新しい中古戸建て が多く流通しています。
・道路が広い
・区画が整っている
・近隣との距離感がちょうどいい
といった特徴があり、初めての戸建て購入でも暮らしやすい街並み が魅力です。
中古住宅でも、
・構造が安定している
・大きな劣化が少ない
ケースが多く、「フルリノベでなくても満足度が上がる」 可能性が高いエリアです。
栗東市の中古住宅は「部分リノベ」で化けやすい
栗東市の中古住宅は、
すでに間取りや広さが現代の暮らしに近いケースが多いため、
・断熱性能の底上げ
・水まわり設備の更新
・収納計画の見直し
といった “要点を押さえた部分リノベ” で、
住み心地が大きく向上することが少なくありません。
新築ほどの予算をかけずに、
「今どきの快適さ」に引き上げられるコストパフォーマンスの良さ が、
栗東市中古住宅の強みです。
栗東市で見落としがちな注意点
街が新しい反面、
・隣家との距離が近い
・風の抜け方が限定される
エリアもあります。
そのため中古住宅では、
・窓の配置
・換気計画
・日当たりの時間帯
を現地でしっかり確認することが重要です。
また、築浅だからといって
断熱・気密が万全とは限らない ため、
「新しい＝安心」と思い込まず、
建物の中身を一度きちんと確認する ことが、栗東リノベ成功の分かれ道になります。
築浅でも“当たり外れ”はあります。向いていない中古のパターンを押さえておくと、判断がブレません。
「この家は直せる？」を確かめるなら、購入前の診断（インスペクション）がいちばん確実です。
野洲市｜土地広め。戸建フルリノベ向きが見つかりやすい
このエリアで中古＋リノベが向く人：広い敷地・庭・駐車場など“暮らしの自由度”を取りにいきつつ、築古は性能改善（断熱・気密・換気）まで含めて整えたい家族。
野洲はとにかく土地が広く、
庭付き中古戸建や平屋が見つかりやすい地域です。
「のびのび子育て」「家庭菜園」「広い駐車場」など、
“暮らしの自由度” が非常に高いエリア といえます。
築古物件も多いため、
フルリノベで“まるで新築”のように変えるケースも。湿度は安定しているものの、
風が抜ける場所では 気流設計の改善 が快適性をさらに高めます。
野洲は築古も多いので、まず「リノベに向かない中古住宅」を避けるのが大前提です。
購入前に床下や構造、雨漏り・結露の痕跡まで確認できる診断を入れると安心です。
市街地と郊外で変わる中古住宅の特徴
市街地（草津・大津中心部）
戸建よりも“性能改善”が暮らしを左右する
市街地は建物が密集し、
風の通りが悪いため湿気・結露が発生しやすい特徴があります。
そのため中古住宅では
・窓性能アップ
・断熱材の強化
・計画換気
・漏気対策（湿気対策につながります）
が、住み心地に直結します。
とくに湖岸側は湿度の影響を受けやすい地域です。
郊外（守山・栗東・野洲）
間取りの自由度＋断熱強化がリノベの満足度を高める
郊外は敷地が広く、
中古住宅でも 間取り変更しやすい構造の家が多い のが特徴。
・明るいLDK
・家事動線改善
・将来仕切れる子ども部屋
・大容量収納
中古リノベの醍醐味を発揮しやすいエリアです。
また郊外は「寒暖差が強い」ため、
天井・壁・床の断熱＋窓断熱＋換気改善 を組み合わせることで
一年中快適な家に生まれ変わります。
気候風土と中古住宅の関係（底冷え・湿気・温度差）
| 気候要素 | 影響 | 特に注意が必要なエリア | 補足 |
| 冬の底冷え | 断熱不足だと体感温度が大きく低下 | 湖西・大津の山手／野洲の郊外 | 高断熱化が必須 |
| 湿気・結露 | カビ・劣化・内部結露の原因 | 湖岸エリア（大津・草津） | 窓性能と換気が重要 |
| 風の抜け方 | 通風の有無で快適性に差が出る | 市街地は風が通りにくい | 気流設計が効果的 |
比較表｜価格帯・通勤・学区/子育て・気候リスク・災害チェック
滋賀で中古住宅を選ぶとき、
「結局どのエリアが一番いいの？」と迷われる方はとても多いですが、
実際には 万人にとっての正解エリアは存在しません。
重要なのは、
・通勤時間を最優先したいのか
・子育て環境を重視したいのか
・価格を抑えて広さを取りたいのか
・湿気や寒さへの対策を重視したいのか
といった ご家族ごとの優先順位 です。
その判断を整理するために、
「価格帯・通勤（JRアクセス）・学区/子育て・気候リスク・災害チェック」
という5つの軸で比較することで、
感覚ではなく 納得感のあるエリア選び ができるようになります。
| エリア | 価格帯の目安（中古戸建） | 通勤・アクセス | 学区・子育て環境 | 気候・住宅リスク | 災害・地盤チェックの視点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 草津市 | 約2,800万〜3,800万円※駅近は高め | JR草津駅が強い京都・大阪方面へ通勤しやすい | 保育園・医療機関が充実共働き世帯が多い | 湖岸側は湿気が高く結露注意市街地は風が通りにくい | 河川との距離・内水氾濫地下ピット・床下湿気の確認 |
| 大津市 | 約2,000万〜3,500万円※幅が広い | JR琵琶湖線・湖西線エリアで利便性差あり | 公園・自然が多い子育て世帯も多い | 湖岸＝湿気・結露山手＝底冷え・日照差 | ハザードマップ必須造成地・傾斜地の確認 |
| 守山市 | 約2,300万〜3,500万円 | JR守山駅利用通勤と落ち着きのバランス | 新しい学校・施設が多い子育て人気が安定 | 内陸型で寒暖差あり断熱性能が快適性を左右 | 大きな災害リスクは少なめ地盤履歴の個別確認 |
| 栗東市 | 約2,300万〜3,500万円 | JR栗東・草津アクセス可車移動もしやすい | 新興住宅地が多く同世代コミュニティ | 住宅密集地は風が弱い換気・日当たり確認 | 造成地の盛土・切土区画ごとの差を確認 |
| 野洲市 | 約1,500万〜2,800万円 | JR野洲駅車前提の暮らし | 自然が多くのびのび外遊び・庭向き | 冬の底冷え対策必須風の抜け方が鍵 | 河川近接・低地の確認敷地高低差を見る |
表の見方
- 価格帯
あくまで「購入検討ラインの目安」。
築年数・立地・状態で上下します。 - 通勤・アクセス
JR駅距離と路線が最重要。
共働き世帯は「朝の動線」を基準に考えると失敗しにくい。 - 学区・子育て
断定はせず、住環境・施設の傾向として捉える。
最終判断は必ず公式情報へ。 - 気候・住宅リスク
滋賀は「湿気」「底冷え」「寒暖差」が混在。
エリア特性＋建物性能の掛け算で判断。 - 災害・地盤
市名で決めない。
物件ごとにハザード・造成履歴・高低差を見るのが鉄則。
比較表は「答えを出すもの」ではなく、
自分たちが優先する価値観を見える化するための道具 と考えてください。
洪水・地盤リスクはどう見る？（エリア名断定ではなく“調べ方”）
「この地域は危険」と決めつけず、“物件ごと”に確認する
洪水や地盤の話になると、
「この市は危ないですか？」
「湖岸エリアはやめた方がいいですか？」
と聞かれることがあります。
結論から言うと、
エリア名だけで安全・危険を判断することはできません。
大切なのは、
・その土地が造成地なのか
・盛土か、切土か
・過去に浸水履歴があるか
・周辺道路や河川との高低差
といった “その土地固有の条件” を見ることです。
そのため中古住宅選びでは、
ハザードマップを確認するだけでなく、
実際の敷地・周辺環境を現地でどう読むか が非常に重要になります。
ハザードマップは「答え」ではなく「調べる入口」
ハザードマップは有効な資料ですが、
色が付いている＝必ず被害が出る
色が付いていない＝絶対に安全
という意味ではありません。
見るべきポイントは、
・想定されている災害の種類（洪水・内水・土砂など）
・想定規模（どの程度の雨量か）
・周囲の地形や排水経路
これらを踏まえたうえで、
「この物件は、どこまで対策が必要か？」
「リノベでカバーできる部分はどこか？」
という視点で考えることが大切です。
調べ方を知っていれば、不安は“判断材料”に変わります。
物件選びで最後に効くのは「建物の中身」｜同行診断の出番
中古住宅は“見た目”より「中身」で価値が決まる
中古住宅は、
外観や間取りが良く見えても、
本当に重要なのは目に見えない部分 にあります。
・床下の湿気や劣化
・断熱材の状態
・構造材の傷み
・雨漏りや結露の痕跡
これらは、
購入後に気づくと 修繕費が大きくなりやすいポイント です。
だからこそ、
「この家、きれいだから大丈夫そう」
ではなく、
“この家は、どう直せるか・どこまで良くできるか”
という視点で見ることが欠かせません。
「中古住宅で本当に大切な『建物の中身』のチェックポイント」
| チェック箇所 | 確認ポイント | 見落とすと起きやすいこと |
|---|---|---|
| 床下 | 湿気・カビ臭／木部の腐朽／シロアリ被害／基礎のひび割れ | 断熱しても寒い、床がフワつく、後から高額補修になる |
| 屋根裏 | 雨漏り跡／断熱材の欠損・ズレ／結露の痕跡 | 天井のシミ・カビ、断熱性能が上がらない |
| 壁の中（内部結露） | 窓まわりのシミ／クロスの浮き／カビ臭 | 見えない腐食が進行し、リノベ後に再発する |
| 断熱・気密 | 窓の性能（単板か複層か）／隙間風／床の冷え | 冬寒く夏暑い、光熱費が下がらない |
| 換気 | 24時間換気の有無・稼働状況／浴室・キッチンの排気 | 湿気・結露・臭いがこもる |
| 水まわり | 給排水管の劣化／漏水跡／床の沈み | 住んでから水漏れ、床下腐食につながる |
| 構造 | 建物の傾き／建具の建て付け／柱・梁の割れや補修跡 | 耐震補強費が想定以上にかかる |
| 耐震の要点 | 築年数（1981年基準）／壁量バランス／増改築歴 | 地震時の不安が残り、補強計画が立てにくい |
見た目がきれいでも、床下・屋根裏・壁の中で費用と快適性が大きく変わることがあります。
購入前にこれらを一度整理できるのが、中古住宅診断（インスペクション）です。
同行診断があると、判断が一気にラクになる
物件探しの段階で、
建築と不動産の両方が分かる専門家が同行すると、
判断の質が大きく変わります。
・この家はリノベ向きか
・どこにお金をかけるべきか
・逆に、やめておいた方がいい理由は何か
を、その場で整理できるため、
「買ってから後悔する」リスクを大きく減らせます。
ダイワ住研では、
物件探しの段階から同行し、
構造・断熱・湿気・劣化まで確認したうえで、
この家で、どんな暮らしが実現できるか を一緒に考えています。
エリア × 建物 × 暮らしの相性を見ることが、後悔しない近道
最終的に満足度を左右するのは、
「人気エリアかどうか」ではなく、
・そのエリアで
・その建物を選び
・その暮らし方ができるか
という 相性 です。
エリア比較で全体像をつかい、
災害や地盤を正しく調べ、
最後に「建物の中身」を見極める。
この順番を守るだけで、
中古住宅選びは 怖いものではなく、前向きな選択肢 に変わります。
ダイワ住研が“物件選びから安心”な理由
中古住宅は“見た目”だけでは判断できません。
家の本質は 構造・湿気・断熱・劣化・耐震 で決まります。
ダイワ住研には
・宅地建物取引業免許
・既存住宅状況調査士
・45年・3,800件以上の施工経験
があり、購入前の物件同行を行っています。
床下・屋根裏・劣化・内部結露・断熱材の状態まで
“その家の本当の価値” を見極めます。
また、中古住宅に必須となる
断熱・気密・換気設計（各部屋対応） を一貫して設計できる工務店で、
滋賀の気候でも一年中快適に暮らせるリノベを提案できます。
地域選びのご相談、中古住宅選び、購入前に中古住宅を見てほしいなどお気軽にお問い合わせください。
執筆者
和田 隆之（わだ たかゆき）
株式会社ダイワ住研 代表取締役
1959年生まれ。現在は大津市・堅田に在住。
滋賀県内で住宅建築に携わり、これまでに約3,800件の工事を手がけてきた住まいの専門家。
長年、大手ハウスメーカーの業務請負として施工管理を長年担当。
厳格な品質基準の現場を数多く経験したことで、
「精度の高い施工」「安定した品質管理」という現在のスタイルが築き上げられた。
大手ハウスメーカーの業務請負を“卒業”し、
今は地域のご家族と直接向き合う地域密着型の工務店として、
新築・リノベーション・リフォームの3領域で、住まいの悩みに一貫して対応している。
また、新築した自宅でご本人の娘さんがぜんそくを発症した経験から、
高断熱・高気密 × 計画換気 × 正しい施工管理の重要性を痛感。
以来「空気のきれいな家づくり」をテーマに、
滋賀県の気候風土に合わせた健康住宅・断熱改修を追究している。
「家は、家族が安心して暮らすための“土台そのもの”」という信念のもと、
暮らしの健康と快適さを最優先にした住まいづくりを実践している。
