中古住宅＋リノベーションは、滋賀で家づくりを考える多くの人にとって“現実的で賢い選択肢”になっています。
ただし、すべての中古住宅が“リノベ向き”ではありません。
構造・地盤・湿気・築年数・断熱の状態次第では、買った瞬間に大きなリスクを背負う家もあります。

ここでは、滋賀で45年・約2,500件の工事を手がけてきたダイワ住研のノウハウをもとに、
「買わないべき中古住宅」
「リノベに向いてない家」
を正しく見極める判断基準 をまとめました。

この記事でわかること
・リノベに“向かない”中古住宅の明確な判断基準
・地盤・構造・築年数で見るべきポイント
・木造軸組み／ツーバイフォー／鉄骨の違い
・リノベ後は「何年もつのか？」の実際
・ローン審査でわかる“耐用年数の裏付け”
・ダイワ住研の資格と施工管理力が信頼される理由

まず理解すべき“買ってはいけない中古住宅”の4条件

① 地盤に問題がある家はリノベより先に“安全性”が崩れる

滋賀は湖西・湖北を中心に“軟弱地盤”が多い地域です。
中古住宅でも、地盤調査をせず購入される方がまだまだ多く、実際に次のようなリスクが潜んでいます。

• 不同沈下（家が傾く）
  
• 基礎にヒビ・沈み・割れがある
  
• 昔の造成地で土が締まっていない
  

家はリノベで重くなります。
断熱材・下地・新しい間取り壁などで「荷重が増える」ため、
“地盤が弱い家”はリノベの優先順位より安全性が上に来ます。

地盤沈下（不同沈下）（出典：新潟県地質調査業協会）

② 築古で“構造補強が必須”な家は費用が跳ね上がる

築40〜50年で、以下に該当する家は要注意です。

• 柱が腐朽している
  
• 床下が湿気で劣化
  
• 白蟻の被害が見られる
  
• 耐力壁が不足
  

こうした家はリノベ自体は可能ですが、“本質的には新築同等の工事”になり、
費用対効果が悪いケース が多いです。

築年数と構造劣化の関係

築年数	耐震	断熱	基礎の状態	リノベ向き度
〜1981	×	×	×	△
1981〜2000	○	△	△	◎
2000〜	○	○	○	◎

③ 雨漏り・結露・湿気が慢性的にある家

滋賀の気候は湿気が多く、結露・カビが進行しやすい環境です。
以下が複数ある家は、壁内の状態が悪化している可能性が高いです。

• 天井・壁のシミ
  
• 床下が湿気で白カビ
  
• サッシまわりの腐食
  
• 夏型結露の兆候あり
  

放置された結露は、柱の寿命を確実に縮めます。
この場合は“診断が最優先”で、場合によっては購入自体を避けるべき物件もあります。

④ 間取り変更がほぼ不可能な構造の家

間取り変更の自由度は、構造によって大きく変わります。

●木造軸組み（在来工法）

• メリット：間取り変更しやすい。部分強度アップも容易。
  
• デメリット：湿気や結露に弱い家が多い。
  

●ツーバイフォー（2×4）

• メリット：気密が取りやすく、省エネ・低アレルゲン住宅に向く
  
• メリット：断熱性能の底上げがしやすい
  
• デメリット：大開口や壁撤去が難しい（構造壁が多いため）
  
• デメリット：大規模リノベは“高難度”
  

●鉄骨造

• メリット：広い空間が作りやすい
  
• デメリット：断熱を間違えると結露が激しくなる
  

構造は“リノベできる自由度そのもの”を左右します。

リノベした家は“何年持つのか？”

結論から言えば、
適切な調査と施工を行えば、リノベ後の耐用年数は“新築にかなり近づく”
と考えて問題ありません。

その根拠が2つあります。

① “返済期間＝耐用年数の評価”というローン審査の仕組み

住宅ローン（特にリノベローン）は、
“その家が何年持つか” を金融機関が審査 します。

つまり、
・構造
・劣化
・基礎
・断熱
・気密
・雨漏りリスク

これらが一定基準を満たしていない家は、
そもそも長期の返済期間を認めてもらえません。

逆に言えば、
ローンが通る → 第三者が“耐用年数あり”と認めている
という客観的な証明になります。

② フラット35の技術基準で“寿命評価”が可視化される

フラット35は国の基準です。
リノベでも次の項目を厳しくチェックされます。

• 構造の健全性
  
• 劣化の程度
  
• 耐震性
  
• 雨漏りリスク
  
• 断熱性能
  

これに合格した中古＋リノベは、
“長く住める家”という国家レベルの評価が付く
ということです。

ダイワ住研が選ばれる理由｜資格と施工管理力が保証になる

資格で裏付けられた“買って良い物件かどうか”の判断力

ダイワ住研には以下の3資格が揃っています。

●建築士（設計の専門家）

構造変更・断熱・湿気・耐震の判断が科学的にできる。

●建築施工管理技士（現場品質のプロ）

「断熱材の1ミリの隙間」を見逃さない。

●既存住宅状況調査士（中古住宅診断の国家資格）

“リノベ向きの家か？”を正確に診断できる。

これらが揃うことで、
診断 → 設計 → 施工 → 完成後の性能確認
まで一貫した品質管理が可能になります。

大手ハウスメーカーの業務請負で鍛えられた“品質基準”

長年、大手ハウスメーカーの厳格な施工基準のもとで技術を磨き、
今はその請負を卒業し、地域密着の工務店として活動。

その結果：

• 大手クラスの品質
  
• 地域工務店の距離感と安心感
  
• 適正価格で高品質、高性能リノベ
  

これを現実的に提供できる強みがあります。

築年数別｜リノベに向く家・向かない家の早見表

築年数	特徴	リノベ適性	注意点
〜昭和50年代	断熱なし・湿気多い	△	構造劣化リスク高
平成初期	断熱不足	○	気密不足による結露
2000年代	基準が向上	◎	間取り変更しやすい
2015以降	省エネ基準UP	◎	コストとバランスを確認

まとめ｜“向かない家”を避ければ、中古＋リノベは最高の選択肢になる

滋賀は気候の影響で、
湿気・結露・地盤など住宅のコンディションに差が出やすい地域です。

しかし、
・正しい調査
・正しい施工
・正しい判断
を行えば、中古＋リノベは“新築以上の価値”が生まれます。

ダイワ住研は、
診断 → 設計 → 施工 → 気密測定 → 完成後のフォロー
まで一貫して対応できる工務店。

あなたの住まい選びが安全で確実な一歩になるよう、全力でサポートします。

中古住宅選び、物件を一緒に見てほしい！などお気軽にお問い合わせください。