中古住宅＋リノベを考え始めたとき、
多くの方が最初につまずくのが、

「この中古住宅、買って大丈夫なんだろうか？」
という不安です。

見た目はきれい。
価格も予算内。
立地も悪くない。

それでも、
中古住宅は“見えない部分”で差が出ます。

滋賀の中古住宅には、
・地域ごとの気候条件
・築年数ごとの性能差
・構造による向き・不向き
・湿気や劣化の出やすさ
といった、判断に必要な前提条件があります。

このページでは、
滋賀で45年以上、新築・リノベ・中古住宅診断に携わってきた
ダイワ住研が、

「買っていい中古住宅」と
「避けたほうがいい中古住宅」

を分けるための、
実務的な判断基準をまとめました。

中古物件選びで最初に知っておくべき考え方

「安いから」は、判断理由にならない

中古住宅選びでよくある失敗が、
価格を最優先にしてしまうことです。

・相場より安い
・リノベ費用をかければ何とかなる
・あとから直せばいい

こうした判断は、
結果的に総額が膨らむ原因になります。

中古住宅では、
「安く買える理由」＝「何かしらのリスク」
であることが多いためです。

中古住宅は「リノベ向き・不向き」がはっきり分かれる

すべての中古住宅が、
リノベーションに向いているわけではありません。

向いている家
・構造が健全
・劣化がコントロールできる
・性能改善の余地がある

向いていない家
・地盤や構造に根本的な問題がある
・劣化が進行しすぎている
・費用対効果が合わない

この見極めが、
中古物件選びの核心です。

リノベーションに向いていない中古住宅とは？

滋賀で中古住宅を選ぶときの5つの判断基準

① 築年数は「古い・新しい」ではなく「時代背景」で見る

築年数は、
単純に「古い＝ダメ」ではありません。

重要なのは、
建てられた時代の住宅性能基準です。

築年数別 中古住宅の特徴（滋賀）

築年数	特徴	注意点	リノベ適性
〜1980年	断熱・耐震が弱い	大規模改修前提	△
1981〜2000年	新耐震だが断熱不足	性能改善が必須	○
2001〜2010年	構造安定・性能中	間取りが古い	◎
2011年〜	性能水準が高い	価格とのバランス	◎

滋賀では、
1980〜2000年代の中古住宅が最も多く流通しています。
この年代は、診断と性能改善を前提に選ぶことで、
新築同様の快適さを目指せます。

② 構造によって「できるリノベ」が決まる

中古住宅は、
構造によってリノベの自由度が大きく変わります。

構造別 リノベ向き・不向き

構造	特徴	向いているリノベ	注意点
木造在来	間取り自由度高	フルリノベ	湿気対策必須
2×4	気密性高い	性能向上	壁撤去制限
軽量鉄骨	強度安定	部分リノベ	結露対策重要
重量鉄骨	大空間	デザイン重視	断熱施工注意

構造を知らずに物件を選ぶと、
「やりたかった間取りができない」
という事態が起きます。
構造と特徴を知れば、やりたいことの実現が見えてきます。

中古住宅でもここまで変わる。間取り変更の可能性（30代ファミリー向け完全ガイド）

③ 滋賀特有の環境条件を考慮する

滋賀の中古住宅で見落とされやすいのが、
地域ごとの住環境条件です。

・湖岸エリア：湿度が高く結露が出やすい
・山手エリア：冬の冷え込みが強い
・市街地：風通しが悪く湿気がこもりやすい

これらは、
断熱・気密・換気計画と密接に関係します。
ここをしっかりすれば、冬の結露、夏の結露を防ぐことができます。

滋賀の中古住宅｜断熱と結露対策で後悔しないための考え方

④ 見た目より「劣化の進行度」を見る

中古住宅では、
内装がきれいでも安心できません。

チェックすべきは、
・床下の湿気
・柱や土台の状態
・屋根裏の雨漏り跡
・断熱材の欠損

これらは、
専門家でないと判断できない部分です。

⑤ 購入前に「診断できるか」が最大の分かれ道

中古住宅選びで、
最も重要なのがここです。

購入前に、きちんと建物を診断できるか。

これができない場合、
中古住宅選びは「運」に近くなります。

ダイワ住研では、
既存住宅状況調査士（住宅診断士）が在籍し、
床下・屋根裏・構造・劣化状況を専門的に確認しています。

また、宅地建物取引業の免許を持つ工務店のため、
「建物の状態」だけでなく
「この物件を購入して問題ないか」という
不動産としての判断も同時に行えるのが特徴です。

中古住宅の診断（インスペクション）

実例で見る｜滋賀でよくある中古物件の判断ケース

価格は魅力的だが、診断で見送ったケース

・築30年
・立地良好
・価格が相場より安い

診断の結果、
床下の湿気と構造劣化が進行。
リノベ費用が大きく膨らむため、購入を見送りました。

築年数は古いが「当たり物件」だったケース

・築25年
・構造健全
・劣化が軽微

断熱・耐震を計画的に改善し、
新築同様の快適さを実現できたケースです

これらの判断は、
住宅診断士としての調査結果と、
宅建業者としての取引判断をもとに行っています。

文章だけでは判断が難しい方へ

構造まる見えスタジオで「見て理解する」

ダイワ住研では、
中古住宅の不安を“体感で解消する場”として、

中古住宅リノベ 構造まる見えスタジオ
を設けています。

・断熱の違い
・構造の違い
・結露の起き方
・施工精度の差

を、実物で確認できます。

中古住宅リノベを「判断できる」構造まる見えスタジオ【滋賀・大津】

まとめ｜中古物件選びは「順番」と「判断基準」で決まる

中古住宅選びで失敗する多くの原因は、
知らなかったことではなく、
正しい順番で判断できなかったことです。

・構造を見る
・劣化を見る
・環境条件を見る
・診断する

この順番を守れば、
中古住宅＋リノベは
新築と同じように快適で安心な住まいになります。

ダイワ住研には、
住宅診断士と宅建免許資格者が在籍しており、
物件探しから診断、リノベ計画まで
ひとつの窓口で判断できる体制を整えています。

「この中古住宅、どう思いますか？」
その一言からで構いません。
お気軽にご相談ください。