結論：中古住宅の耐震は、内見だけでは見切れません。
見るべきなのは「1981年以前かどうか」だけではなく、基礎・床下・劣化・増改築履歴・構造の種類です。
契約前にここを確認できるかどうかで、買って進める／見送る／条件交渉するの判断が変わります。

中古住宅＋リノベを考え始めると、
多くの方が必ず感じるのが、

「この家、地震は大丈夫なのかな？」

という不安です。

この不安は自然です。
むしろ、気にせず進める方が危ないです。

• 築年数だけで判断してしまう
• 見た目がきれいだから安心してしまう
• 耐震は契約後に考えればいいと思ってしまう

この3つが、あとから後悔しやすい流れです。

物件選び全体の考え方は、こちらで整理しています。
▶ 中古物件の選び方ガイド（滋賀の実例付き）

このページでは、
滋賀で長年、住宅の施工と調査を行ってきたダイワ住研が、
最低限おさえておきたい耐震の考え方と、契約前に確認すべきポイントを分かりやすく整理します。

まず知っておきたい｜耐震は「1981年」だけでは決まらない

結論：1981年は大きな目安ですが、それだけで安全・危険は決まりません。

日本の住宅は、1981年（昭和56年） を境に耐震基準が大きく変わりました。

建築時期	耐震基準	考え方
〜1980年	旧耐震	現在より基準が弱い
1981年〜	新耐震	大地震でも倒壊しにくい考え方

ただし、現実はもっとややこしいです。

• 新耐震でも、施工精度や劣化で状態差がある
• 旧耐震でも、補強や改修で状態が良い家がある
• 増改築の内容によって、元の性能が崩れている場合がある

なので、築年数は入口であって、最終判断ではありません。

耐震が不安な家ほど、内見では見切れません

結論：本当に差が出るのは、床下・基礎・劣化・構造の見えない部分です。

内見で分かりやすいのは、間取り・明るさ・立地・見た目のきれいさです。
でも、耐震で大事なのはそこではありません。

• 基礎のひび割れが軽微か、危ないひびか
• 床下の湿気で土台が傷んでいないか
• 白蟻や腐朽で構造材が弱っていないか
• 増改築で耐力壁のバランスが崩れていないか
• 構造に対して希望の間取り変更が無理でないか

ここは、30分の内見では見切れないことが多いです。

だからこそ、耐震不安がある物件は、契約前の中古住宅診断で確認してから進める方が安全です。
▶ 中古住宅診断（インスペクション）で分かること

滋賀の中古住宅で耐震を考えるときの注意点

湿気と劣化が耐震性を下げることがある

滋賀は、湖に近い地域、湿気が高いエリア、冬の冷え込みが強い地域が混在しています。
そのため、柱や土台が湿気の影響を受けやすく、構造材の劣化が耐震性を下げているケースがあります。

つまり、耐震は「構造計算の話」だけではなく、劣化の話でもあります。

構造によって、見るポイントが変わる

中古住宅は、構造によって耐震チェックの視点が違います。

構造	チェックポイント	注意点
木造在来	筋交い・金物・土台	劣化・白蟻・増改築
2×4	面材・接合部	間取り変更の制限
軽量鉄骨	接合部・錆・劣化	結露の影響
重量鉄骨	基礎・接合部	断熱・結露とのバランス

構造を理解しないまま、「耐震補強できます」と言われても、本当に必要か、どこまで必要かは判断できません。

購入前に最低限確認したい耐震チェックのポイント

① 建築年を確認する

まずは、1981年以前か以後か。
ここで耐震の出発点が変わります。

② 構造種別を確認する

木造・2×4・軽量鉄骨・重量鉄骨で、見方もリノベの自由度も違います。

③ 増改築の履歴を確認する

増改築で壁を抜いている場合、元の耐震バランスが崩れていることがあります。
書類や図面が残っているかも重要です。

④ 基礎と床下の状態を確認する

基礎の大きなひび、床下の湿気、白蟻、土台の腐朽は、耐震性に直結します。
ここは現地でしか分からない重要ポイントです。

⑤ 雨漏り・結露の履歴を確認する

雨漏りや慢性的な結露は、木部劣化につながります。
「今は止まっている」だけで安心しない方がいいです。

この5つが曖昧なままなら、契約前に一度、専門家の目で整理した方が堅いです。

資料で分かること、現地でしか分からないこと

購入前でも、資料である程度の方向性は見えます。

• 建築年
• 構造種別
• 増改築の履歴
• 過去の補強工事の有無

ただし、これだけでは足りません。

本当に重要なのは、現地での確認です。

• 床下の状態
• 柱・土台の劣化
• 筋交い・金物の状態
• 湿気・白蟻・腐朽の有無

ここは、専門的な視点がないと見落としやすい部分です。

▶ 中古住宅診断（インスペクション）で確認できる範囲を見る

耐震診断は「不安をあおるもの」ではありません

結論：耐震診断の目的は、不安をあおることではなく、前に進める判断材料を作ることです。

本来の目的は、

• 補強が必要なのか
• 部分補強で足りるのか
• リノベと同時にやるべきか
• そもそも買って進めてよい家か

これを整理することです。

ダイワ住研では、住宅診断の視点で建物の状態を確認しながら、
リノベ計画と合わせて現実的な耐震の考え方をご提案しています。

また、宅地建物取引業の免許を持つ工務店として、
「この家を購入して進めて良いか」という判断まで含めて整理できる体制です。

体感して理解する耐震と構造

図面や説明だけでは、耐震や構造は分かりにくいものです。

ダイワ住研では、中古住宅リノベ 構造まる見えスタジオで、

• 構造の違い
• 耐震補強の考え方
• 施工精度の差

を、実物を見ながら確認できます。

中古住宅リノベを「判断できる」構造まる見えスタジオ【滋賀・大津】

よくある質問（耐震について）

Q. 旧耐震なら、やめた方がいいですか？

A. 一律ではありません。旧耐震は慎重に確認すべきですが、補強履歴や現状によって判断は変わります。大事なのは、契約前に確認することです。

Q. 新耐震なら安心ですか？

A. 必ずしもそうではありません。施工精度、劣化、湿気、増改築の内容で差が出ます。新耐震でも確認した方が安全です。

Q. 耐震補強は必ず必要ですか？

A. 建物の状態によります。不要な補強を前提にするのではなく、必要かどうかを先に整理するのが正しい順番です。

Q. 耐震補強はリノベと同時にやるべきですか？

A. 状態によりますが、同時に行うことで効率的になるケースは多いです。だからこそ購入前に方向性を決めると、計画が崩れにくくなります。

まとめ｜耐震は「契約前に確認できれば前に進める」

中古住宅の耐震は、知らないままだと不安になります。
でも、契約前に確認できれば判断材料になります。

• 築年数を見る
• 構造を見る
• 劣化を見る
• 内見では見切れない部分を確認する
• 必要なら診断する

この順番を守れば、
中古住宅＋リノベでも、安心して進めやすくなります。

まだ物件が決まっていない方は、
「耐震を含めて選ぶ視点」を先に知っておくことが大切です。
▶ 中古物件の選び方ガイド（滋賀の実例付き）

気になる物件がある方は、
契約前に一度だけ確認してから進める方が堅いです。